Sondereigentumsverwaltung: So wird Ihre vermietete Eigentumswohnung betreut

Zuletzt aktualisiert: November 2026

Die Sondereigentumsverwaltung, kurz SEV, ist die Verwaltung einer einzelnen vermieteten Eigentumswohnung im Auftrag ihres Eigentümers. Sie kümmert sich um alles, was das Mietverhältnis betrifft: Mieteingang, Mieterkommunikation, Betriebskostenabrechnung, Reparaturen in der Wohnung und Mieterwechsel. Die WEG-Verwaltung ist dagegen für das Gemeinschaftseigentum der ganzen Anlage zuständig. Beide Aufgaben können beim selben Verwalter liegen, sind aber getrennte Verträge.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, hat zwei Arten von Eigentum: das Sondereigentum an der Wohnung selbst und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, also an Grundstück, Dach, Fassade, Treppenhaus und Heizungsanlage (§ 1 WEG). Für das Gemeinschaftseigentum ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig, vertreten durch den WEG-Verwalter. Um die Vermietung der eigenen Wohnung kümmert sich der WEG-Verwalter nicht. Das ist Sache des Eigentümers oder eben des Sondereigentumsverwalters.

Aufgaben einer Sondereigentumsverwaltung

Der genaue Umfang wird im Vertrag festgelegt. Typische Aufgaben sind:

Mieteingang überwachen, Mahnwesen bei Rückständen
Ansprechpartner für den Mieter bei Fragen und Schäden in der Wohnung
Reparaturen im Sondereigentum beauftragen und überwachen
Betriebskostenabrechnung für den Mieter auf Basis der Hausgeldabrechnung erstellen
Mietanpassungen vorbereiten, etwa nach dem Mietspiegel
Mieterwechsel: Kündigung, Wohnungsabnahme, Kaution, Neuvermietung
Kommunikation mit der WEG-Verwaltung, auf Wunsch Vertretung in der Eigentümerversammlung

Von der Hausgeldabrechnung zur Betriebskostenabrechnung

Die häufigste Fehlerquelle bei vermieteten Eigentumswohnungen ist die Betriebskostenabrechnung. Die Jahresabrechnung der WEG enthält Positionen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen, zum Beispiel die Kosten der Verwaltung (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV), Instandhaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Diese müssen herausgerechnet werden. Haben die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten bei vermietetem Wohnungseigentum nach dem Verteilerschlüssel umgelegt, der in der Gemeinschaft gilt (§ 556a Abs. 3 BGB).

Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Liegt die WEG-Abrechnung spät vor, wird es knapp; eine SEV, die die Fristen kennt, schützt vor Nachforderungsverlusten.

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WEG-Verwaltung und SEV aus einer Hand

Liegen WEG-Verwaltung und SEV beim selben Unternehmen, sind die Wege kurz: Die Daten aus der Hausgeldabrechnung stehen direkt für die Betriebskostenabrechnung zur Verfügung, Schäden lassen sich schneller zuordnen. Rechtlich bleiben es zwei Verträge mit zwei Auftraggebern, der Gemeinschaft und dem einzelnen Eigentümer. Ein guter Verwalter trennt beide Rollen sauber, insbesondere wenn Interessen von Gemeinschaft und Einzeleigentümer auseinandergehen. Sie können die SEV aber auch unabhängig von der WEG-Verwaltung vergeben.

Was kostet eine Sondereigentumsverwaltung?

Einen eigenen Durchschnittswert für die SEV nennt die öffentliche Zusammenfassung des Branchenbarometers des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) nicht. Als Orientierung kann der Wert für die Mietverwaltung dienen: 2025 im Durchschnitt 30,19 Euro netto pro Einheit und Monat, zuzüglich Umsatzsteuer. Weil bei einer einzelnen Wohnung der Aufwand nicht auf viele Einheiten verteilt wird, kann der Preis im Einzelfall höher liegen. Die Kosten können Sie nicht auf den Mieter umlegen, aber steuerlich als Werbungskosten geltend machen; sprechen Sie dazu mit Ihrem Steuerberater. Unsere Konditionen nennen wir auf Anfrage.

Sondereigentumsverwaltung bei ImmoSprint

Wir übernehmen Miet-, WEG- und Sondereigentumsverwaltung. Bei der SEV betreuen wir Ihren Mieter und erstellen die Nebenkostenabrechnung für Ihre Wohnung. Abrechnungen, Mietkonten und Dokumente sehen Sie in unserem digitalen Eigentümerportal jederzeit online ein. Da wir Makler und Verwalter aus einer Hand sind, kümmern wir uns bei Bedarf auch um Neuvermietung oder Verkauf.

Unser Büro ist in Iserlohn. Von hier aus betreuen wir Eigentumswohnungen in Iserlohn, Hemer, Menden, Lüdenscheid und dem übrigen Märkischen Kreis sowie in Hagen, Schwerte, Wuppertal und Dortmund.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung?

Die WEG-Verwaltung verwaltet das Gemeinschaftseigentum der ganzen Anlage im Auftrag der Gemeinschaft. Die Sondereigentumsverwaltung betreut Ihre einzelne vermietete Wohnung und das Mietverhältnis in Ihrem Auftrag.

Brauche ich eine SEV, wenn die Anlage schon einen Verwalter hat?

Der WEG-Verwalter kümmert sich nicht um Ihren Mieter. Wenn Sie Mieterkontakt, Abrechnung und Reparaturen nicht selbst übernehmen möchten, ist eine SEV sinnvoll.

Darf ich die Kosten der Sondereigentumsverwaltung auf den Mieter umlegen?

Nein. Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).

Wie schnell muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein?

Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen.

Weiterführende Informationen

Ihr nächster Schritt

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Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Zur steuerlichen Behandlung der Verwaltungskosten fragen Sie bitte Ihren Steuerberater.

Quellen: § 1 WEG, Begriffsbestimmungen · § 556a BGB, Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten · § 556 BGB, Vereinbarungen über Betriebskosten · § 1 BetrKV, Betriebskosten · VDIV: Verwaltervergütung, Branchenbarometer 2026 · ImmoSprint: Mietverwaltung mit digitalem Eigentümerportal