Erbengemeinschaft und Immobilie: verkaufen, auszahlen oder teilen

Zuletzt aktualisiert: November 2026

Erben mehrere Personen ein Haus, gehört es allen gemeinsam, und keiner kann allein darüber verfügen. Die Erbengemeinschaft hat drei Möglichkeiten: gemeinsam verkaufen und den Erlös teilen, einen oder mehrere Miterben auszahlen oder, wenn keine Einigung gelingt, die Teilungsversteigerung beantragen. Am wirtschaftlichsten ist fast immer ein gemeinsamer freihändiger Verkauf oder die Übernahme durch einen Miterben auf Basis eines neutral ermittelten Marktwerts. Zuerst muss allerdings das Grundbuch auf die Erben berichtigt werden.

Was eine Erbengemeinschaft rechtlich bedeutet

Mit dem Erbfall geht der Nachlass auf alle Erben gemeinsam über; sie bilden eine Gesamthandsgemeinschaft (§ 2032 BGB). Anders als bei Bruchteilseigentum gehört keinem Miterben ein bestimmter Teil des Hauses. Den Nachlass verwalten die Erben gemeinschaftlich (§ 2038 BGB); Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, etwa eine notwendige Reparatur oder die Vermietung, können mit Stimmenmehrheit nach Erbteilen beschlossen werden. Über das Haus selbst, also Verkauf oder Belastung, können die Erben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB).

Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Eine Erbengemeinschaft ist also auf Auflösung angelegt. Je länger sie besteht, desto häufiger entstehen Streitpunkte: wer die Kosten trägt, wer im Haus wohnen darf, wann verkauft wird.

Erster Schritt: Grundbuch berichtigen

Bevor die Erben verkaufen können, müssen sie im Grundbuch eingetragen werden. Als Nachweis verlangt das Grundbuchamt einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO). Wird die Eintragung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, entsteht dafür keine Grundbuchgebühr, auch dann nicht, wenn zuvor die Erbauseinandersetzung stattgefunden hat (Nr. 14110 Kostenverzeichnis GNotKG). Diese Frist sollten Sie im Blick behalten.

Möglichkeit 1: gemeinsam verkaufen

Beim gemeinsamen Verkauf unterschreiben alle Miterben den notariellen Kaufvertrag, persönlich oder per Vollmacht. Das ist der übliche und meist wirtschaftlichste Weg, weil das Haus regulär am Markt angeboten wird. Wichtig ist, sich vorher auf einen Ansprechpartner, die Preisuntergrenze und die Verteilung des Erlöses zu einigen. Leben Miterben weit entfernt, erleichtert eine notarielle Vollmacht den Ablauf erheblich.

Erbschein oder notarielles Testament beschaffen und Grundbuch berichtigen
Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis
Marktwert neutral ermitteln und unter allen Miterben bestätigen
Einen Ansprechpartner benennen, Vollmachten erteilen
Haus räumen, Versicherung und laufende Kosten klären
Vermarktung, Besichtigungen, Kaufvertrag beim Notar, Erlösverteilung

Möglichkeit 2: einen Miterben auszahlen

Möchte ein Miterbe das Haus behalten, übernimmt er es im Rahmen der Erbauseinandersetzung und zahlt die anderen aus. Grundlage ist ein Wert, auf den sich alle einigen. Ein Rechenbeispiel: Drei Geschwister erben zu gleichen Teilen ein schuldenfreies Haus mit einem Marktwert von 270.000 Euro. Wer übernimmt, zahlt jedem der beiden anderen 90.000 Euro. Die Übertragung wird notariell beurkundet.

Grunderwerbsteuer fällt dabei nicht an, wenn ein Miterbe ein Nachlassgrundstück zur Teilung des Nachlasses erwirbt (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Kauft dagegen ein Dritter, beträgt die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent.

Eine Alternative ist der Verkauf des eigenen Erbteils (§ 2033 BGB). Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Außenstehenden, haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht, das sie innerhalb von zwei Monaten ausüben können (§ 2034 BGB).

Möglichkeit 3: Teilungsversteigerung

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Die anderen können eine einstweilige Einstellung für bis zu sechs Monate beantragen, einmal wiederholbar. Das Verfahren dauert, verursacht Kosten für Gericht und Gutachten und bringt meist deutlich weniger als ein freihändiger Verkauf: Im Märkischen Kreis lagen die Zuschläge aller Zwangsversteigerungen 2025 im Mittel 39 Prozent unter dem Verkehrswert. Gerade weil diese Drohung so teuer ist, führt sie oft zurück an den Verhandlungstisch. Gelingt das nicht, kann ein Mediator oder ein Fachanwalt für Erbrecht helfen.

Sie stehen vor dieser Entscheidung? Eine neutrale Wertermittlung ist die beste Basis für jedes Gespräch unter Miterben. Mehr dazu unter www.immosprint.de/immobilienbewertung/

Steuern: Spekulationsfrist und Erbschaftsteuer

Erben übernehmen das Anschaffungsdatum des Verstorbenen (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Verkaufsgewinn einkommensteuerfrei. Lag der Kauf kürzer zurück, bleibt der Verkauf trotzdem steuerfrei, wenn das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde.

Für die Erbschaftsteuer gelten Freibeträge je Erwerber (§ 16 ErbStG): 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel, 20.000 Euro für Geschwister, Nichten, Neffen und nicht verwandte Erben. Das selbst genutzte Familienheim kann unter Voraussetzungen ganz steuerfrei bleiben, wenn Ehegatte oder Kinder es zehn Jahre selbst bewohnen; bei Kindern gilt das für bis zu 200 m² Wohnfläche (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Ein vorzeitiger Verkauf kann diese Befreiung rückwirkend entfallen lassen. Lassen Sie das vor einer Entscheidung von einem Steuerberater prüfen.

Erbengemeinschaften im Märkischen Kreis

Viele geerbte Häuser in Iserlohn, Hemer, Menden oder Lüdenscheid stammen aus den Baujahren 1950 bis 1974. Für diese Häuser nennt der Grundstücksmarktbericht 2026 im Kreisgebiet einen Mittelwert von 258.103 Euro, in Iserlohn rund 303.000 Euro. Häufig besteht Modernisierungsbedarf, der den Wert deutlich beeinflusst. Hinweis: Verkäufe aus Erbauseinandersetzungen fließen nicht in die Preisstatistik der Gutachterausschüsse ein, weil sie oft nicht zu Marktbedingungen zustande kommen.

Ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses im Märkischen Kreis kostet bis 1 Mio. Euro Wert 0,2 Prozent zuzüglich 1.400 Euro und Umsatzsteuer, bei 300.000 Euro rechnerisch 2.380 Euro brutto. Wir betreuen Erbengemeinschaften von Iserlohn aus im gesamten Märkischen Kreis sowie in Hagen, Schwerte, Wuppertal und Dortmund, auch wenn Miterben weit entfernt wohnen.

Häufige Fragen

Kann ein Miterbe den Verkauf des Hauses blockieren?

Einen freihändigen Verkauf kann er verhindern, weil alle Erben zustimmen müssen. Jeder Miterbe kann aber die Teilungsversteigerung beantragen; sie ist für alle meist die teuerste Lösung.

Brauchen wir einen Erbschein, um das Haus zu verkaufen?

Für die Grundbuchberichtigung ist ein Erbschein nötig, außer es liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor (§ 35 GBO).

Wer zahlt die laufenden Kosten bis zum Verkauf?

Die Kosten tragen die Miterben grundsätzlich im Verhältnis ihrer Erbteile. Halten Sie Absprachen schriftlich fest, vor allem, wenn ein Miterbe im Haus wohnt.

Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich ein geerbtes Haus verkaufe?

Nur wenn zwischen dem Kauf durch den Verstorbenen und Ihrem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und keine Eigennutzung vorliegt. Die Frist des Erblassers wird Ihnen angerechnet.

Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich meine Geschwister auszahle?

Nein, der Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses ist befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG).

Weiterführende Informationen

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Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Erbschein, Auseinandersetzungsvertrag und Erbschaftsteuer wenden Sie sich bitte an einen Notar, einen Fachanwalt für Erbrecht oder einen Steuerberater.

Quellen: § 2042 BGB, Auseinandersetzung · § 2034 BGB, Vorkaufsrecht gegenüber dem Verkäufer · § 2038 BGB, Gemeinschaftliche Verwaltung · § 16 ErbStG, Freibeträge · § 13 ErbStG, Steuerbefreiungen · § 3 GrEStG, Ausnahmen von der Besteuerung · GNotKG, Kostenverzeichnis (Nr. 14110) · Grundstücksmarktbericht 2026 Märkischer Kreis